В этом году по России прокатилась волна недовольства работой управляющих компаний, многие обвинили свои компании в мошенничестве. Причиной недовольства явились большие задолженности управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. Реакцией властей страны стало введение новых поправок в жилищное законодательство для того, чтобы ужесточить контроль за УК. Но доверие у населения к УК сводится к минимуму. И многие стали задумываться о создании в своем доме ТСЖ.

В этом случае собственники смогут контролировать вопросы по содержанию своего жилья и, в частности, планировать и вести контроль за бюджетом самостоятельно.

О создании товарищества собственников жилья порталу «Пермский мост» рассказал руководитель комиссии по жилищно-коммунальной политике «Союза защиты пермяков», председатель ТСЖ «Комсомольский проспект-77» Александр Зотин.

- Из-за некоторых проблем, возникающих с управляющими компаниями, в последнее время люди все чаще начинают задумываться о создании ТСЖ. Александр, на ваш взгляд это обосновано?

- Я в ряде выступлений всегда поддерживаю вот какую мысль. УК все между собой уже объединились в так называемые саморегулируемые организации, ассоциации и получается, что выражать их интересы есть кому. А вот собственники жилья не во что не объединены, по крайне мере только изредка и в рамках ТСЖ.

В кодексе задумано все замечательно - жители собрались, нашли управляющую компанию, работали с ней - не понравилось, они собрались и нашли другую. На практике все получается не так просто. Потому что стороны не равноправны, поскольку с одной стороны юридическое лицо, обладающее соответствующим штатом, а с другой стороны разрозненные собственники, утратившие навыки социальных связей.

По факту в наши дни соседи друг друга не знают, о каких собраниях или оперативном реагировании может идти речь - это первая проблема. Вторая проблема заключается в том, что, к сожалению, среди жителей все еще сильно развит советский патернализм. Более того, зачастую пожилые люди считают УК подразделением органов власти, следовательно, какая необходимость уходить от органов власти в самостоятельное плавание, если они придут и все сделают.

Развенчивая эти два мифа, мы людей ставим на правильный путь. Очень важно разъяснить людям, что ни кто кроме них жилье содержать не будет. Второе - важно объяснить, что сейчас в рамках обслуживания домов ничего кроме частных структур не осталось и надо уметь выстраивать с ними отношения. Оптимальной, наш Союз считает такую схему - товарищество собственников жилья является финансово- контрольной организацией.

По сути дела, не возбраняется, если ТСЖ само будет нанимать работников рядового уровня (слесарей, сантехников, дворников), но это приведет к налоговым издержкам. Мы считаем оптимальным когда ТСЖ заключает договор с обслуживающей организацией. Но обратите внимание, что речь идет о техническом обслуживании, а не управлении. Разница огромная. Либо средства остаются в ТСЖ, и компания технического обслуживания получает только те средства, которые заработала. Или же, если вы нанимаете УК, средства напрямую перетекают на ее счет, а дальше возвращаются в дом настолько, насколько это считает нужным сама УК. Вот в финансовой схеме на самом деле большая разница при выборе, кто будет управлять домом.

Союз разработал социальную программу, чтобы разъяснять пермякам все нюансы.

Практика показывает, что инициативные группы из расчета один человек на 16 квартир могут «перевернуть» весь дом. И тому есть многочисленные примеры. Уже три года существует наша организация. С использованием и доработкой технологии в городе Перми создано более 50 ТСЖ, это достаточно большая цифра. А вообще сегодня в Перми существует 1000 ТСЖ из 6,5 тыс. домов, сюда входят и ЖСК старые, а их более 350, и эффективные ТСЖ, которые создаются застройщиками. Поэтому, количество реально действующих ТСЖ нового образца я бы оценил значительно скромнее - 350-400.

- Собственники дома решают, что им нужно создать ТСЖ, какие шаги они должны предпринять?

- Для начала соседям нужно познакомиться друг с другом и выработать общую стратегию. Как это делается: проводится информационное собрание собственников, основным итогом этого собрания должны стать две вещи. Первое - люди должны понять реальную ситуацию в жилищно-коммунальной сфере, второе - должна возникнуть инициативная группа по квоте 1 человек на 16 квартир.

После этого проводится анкетирование, при нем выясняются проблемные моменты дома, площади дома, площади квартир принадлежащих собственникам, все собственники и желающие участвовать в правлении. Поскольку большинство голосований проходит в заочном режиме, до голосования нужно согласовать максимальным образом все общественные интересы. Первое правление работает, как правило, без отсева, рекомендую брать всех желающих. После собрания и утверждения списка правления идет регистрация в налоговом органе. И пока идет данная работа правление проводит открытые конкурсы на отбор подрядной организации. Если конечно собственники не решили обслуживать дом сами, такое бывает, но редко. После проведенной работы и регистрации в налоговом органе, ТСЖ открывает свой лицевой счет и начинает работу уже полноценно.

Как правило УК видят в нашем лице серьезную угрозу. Я не раз встречался с руководителями УК и Ассоциации, на словах они ратуют за создания ТСЖ. Но при этом стоит только собственникам организовать свое ТСЖ, то тут же УК подает судебные иски о незаконном создании ТСЖ. За последние два года не одно товарищество еще не уходило без «боя» от УК. Тем не менее, все эти иски удавалось выиграть.

- Создание ТСЖ влечет за собой избрание лидера и нахождение тех людей, которые прекрасно разбираются в бухгалтерии и юридических вопросах?

- Как правило одной из причин того, что у них не может быть создано ТСЖ, люди называют отсутствие лидера. Но при этом, как мы говорим, лидер выделяется в ходе работы. К тому же, существуют специализированые курсы, где человек может постичь науку управления домом. Но при этом я, например, противник прямого лидерства, поскольку есть человеческий фактор, если человек предоставлен самому себе и у него в руках бюджет дома соблазн может возникнуть. Мы рекомендуем выбирать правление от 7 до 10 человек, а правление может выбирать председателя. Эта система позволяет избежать финансовых злоупотреблений. При ТСЖ конечно должен быть профессиональный финансист, либо это человек из дома, либо ТСЖ нанимает данного специалиста.

- Бытует мнение, что если в ТСЖ находится только один дом, данное ТСЖ не эффективно с материальной точки зрения, к примеру, ремонт уже не провести?

- Это заблуждение, жилой фонд содержат сами собственники. И когда говорят, что у УК много домов, и такая компания может проводить ремонт, перебрасывая деньги с одного дома на другой. Так вот это запрещено законодательством, счета нужно вести по каждому отдельному дому. Не надо забывать, что значительную часть от платежей граждан отрезает сама УК на свое содержание. Потом на оставшиеся деньги содержит дома.

Могу привести в пример наше ТСЖ, где мы, не поднимая тарифов, заменили всю проводку. Поскольку муниципальный тариф, который сейчас есть, имеет дополнительные возможности и денег, которые мы собираем лично нашему дому, хватает, а он 1942 года постройки представляете себе степень его изношенности. Средств хватает для проведения не только текущего ремонта, но и, частично, капитального, и при этом мы не повышаем тарифы.

- Как устроено финансовое хозяйство в ТСЖ?

- Существуют тарифы, по которым мы живем, мы их утверждаем на общем собрании. Весь план текущего ремонта, а также основные расходы утверждаются в годовой смете. Естественно, что в течение года мы вносим коррективы, но отчет об исполнении бюджета опять утверждается на общем собрании ТСЖ.

- Насколько я знаю, вы установили у себя в доме систему теплосбережения?

- Мы провели автоматизацию системы теплоснабжения. Поставили тепловой регулятор. Три датчика, один выводится на улицу, второй размещается в помещении, третий на обратку. И в итоге дом потребляет тепла столько, сколько надо, то есть если на улице достаточно тепло отопление автоматически уменьшается в разы, если наоборот похолодало, то тепло поступает в квартиры в достаточном объеме. Таким образом, благодаря этой системе наш дом сэкономил порядка 30% и это существенно.

- Как вы решали проблему с должниками?

- Собираемость у нас сейчас 97%. Каким образом мы это добились? Во-первых, надо установить мотив, почему человек не платит. Конечно, если он видит, что при его оплате ничего не делается в доме он, конечно же, начинает задавать себе вопрос «А зачем платить, если ремонт не проводится, если кругом неполадки» и перестает платить. Этот мотив исчезает, когда человек видит, что платить деньги есть за что. Достаточно посмотреть на нашу работу по благоустройству, наш проводимый текущий ремонт и таких неплательщиков у нас просто нет. Остаются следующие категории людей: люди занятые, которым некогда зайти и заплатить, и эту проблему мы решили легко и быстро. Далее категория малоимущих, но и данная категория подразделяется на две, те у кого пенсии маленькие и человек не может работать по ряду причин, а есть те, кому на водку периодически не хватает. Это разные группы и с ними по разному ведется работа. Что касается первых, то им можно вполне оформить субсидию, которая будет идти в счет погашения квартплаты, в тяжелых и безнадежных случаях нашим собранием принято решение о 100% субсидировании, у нас три такие квартиры. У нас есть доходы от дополнительной деятельности и их хватает, чтобы субсидировать этих малоимущих. Что касается алкоголиков и тунеядцев, то тут вопрос решается по-другому. Если квартира неприватизированная, то ответственность за таких жильцов несет муниципалитет, а значит все претензии туда. Если же квартира приватизированная, то тут можно подготовить судебный вариантный обмен, и такой владелец будет переселен в жилье более скромное, а разница от квартиры пойдет на уплату долга.

- Коммерческая деятельность у вас есть?

- Да мы занимаемся. Мы сдаем парадный подъезд ателье. Мы предоставляем места под баннеры рекламным агентствам. И, благодаря этому, у нас есть определенный бюджет на дополнительные льготы, на содержание правления, на проведение некоторых дополнительных ремонтных работ и этих средств хватает.

ИРИНА АВЕРКИНА

WWW.PERM-MOST.RU - ПЕРМСКИЙ МОСТ

ПЕРМЬ