Непосредственное управление многоквартирными домами – как способ реализации прав собственников помещений

 

Законодательное обоснование непосредственного способа управления.

 

Жилищный кодекс Российской Федерации позволяет выбрать собственникам помещений в многоквартирном доме одну из форм управления многоквартирным домом, в соответствии с частью 2 статьи 161:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В рамках действующего законодательства собственнику тем самым предоставляется право выбора соответствующего способа управления для своего дома.

В настоящее время некоторая часть собственников многоквартирных домов выбрали одной из форм – непосредственное управление многоквартирным домом, тем самым реализуя свое право на участие и решение вопросов по содержанию и ремонту общего имущества дома напрямую с обслуживающими организациями и ресурсоснабжающими предприятиями. Данный способ является самым «старым» и проверенным, так как он возник, когда жилищно-коммунальное хозяйство еще не существовало.

Конституция Российской Федерации закрепляет право граждан осуществлять свою власть непосредственно (пункт 2 статьи 3 Конституции РФ), это относится и к осуществлению жилищных прав собственников.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (пункт 1.1. статья 164 ЖК РФ)  при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12 (двенадцать), собственниками помещений договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. 

В данном случае необходимо избрать Совет многоквартирного дома, что и устанавливает статья 161.1 ЖК РФ, который в свою очередь будет решать вопросы управления многоквартирным домом непосредственно. Совет многоквартирного дома наделяется доверительным правом собственников, тем самым представляя их интересы во взаимоотношениях с третьими лицами, какими и являются управляющие организации и ресурсоснабжающие предприятия.

При непосредственном управлении обслуживание общего имущества многоквартирного дома производит управляющая организация, тем самым сохраняя за собой обязательства в силу законодательных актов, в части Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).

Весь комплекс услуг по содержанию и ремонту жилья многоквартирного дома управляющая организация оказывает своими силами, как и на сегодняшний день, то есть по своей сути существенных изменений  по содержанию общего имущества многоквартирного дома не произойдет.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

2. Преимущества непосредственного способа управления.

 

При непосредственном способе управления многоквартирным домом:

- собственники помещений имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими  организациями, которые существуют на настоящее время на основании публичного договора;

 - собственники квартир не могут быть отключены за чужие долги от коммунальных услуг: воды, электроэнергии, тепла;

- каждый из собственников не несет ответственности за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за других недобросовестных собственников, которые не оплачивают жилищно-коммунальные услуги.

- исключается тем самым посредник при передаче коммунального ресурса, то есть управляющая организация;

- исключаются убытки от конфликтов законов и подзаконных актов;

- не привлекаются управляющие организации к административной ответственности за некачественное предоставленные коммунальные услуги, тем самым сохраняя денежные средства полученные от собственников на содержание общего имущества многоквартирного дома;

 

3. Вопросы, возникающие при непосредственном способе управления.

 

В ближайшее время будет рассмотрен вопрос Министерством регионального развития о внесении разъяснений и изменений в ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В п.п. 2 п. 14 ФЗ № 185 указано, что в программе капитального ремонта принимает участие многоквартирный дом, находящийся на обслуживании организации, осуществляющей управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. В данном случае имеется противоречие норм права, при которой собственнику в многоквартирном доме нужно понимать, что непосредственное управление – это и есть, по сути,  оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющей организацией на основании заключенного договора.

 

4. Заключение

 

Способ непосредственного управления многоквартирным домом на сегодняшний день - это наиболее сбалансированные и понятные взаимоотношения между собственниками, обслуживающей и ресурсоснабжающими  организациями, так как собственники видят, кому какие средства идут за коммунальные, а в частности жилищные услуги.

В связи с отсутствием финансовых  отношений между ресурсоснабжающей организацией и обслуживающей организации, последние в свою очередь могут более эффективно защищать интересы жителей по качеству предоставляемых  услуг (прием заявок, составление актов, обращения в соответствующие органы и др.).

Наличие уполномоченного органа  - Совета многоквартирного дома, выбранного из самих жителей, которые активно участвуют в жизнедеятельности своего дома,  при непосредственном управлении дает возможность совместно решать существенные вопросы по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме.

Способ непосредственного управления минимизирует риски банкротства управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса, тем самым дает возможность оказывать жилищные услуги в полном объеме только теми предприятиями, которые заслуживают доверие самих жителей дома.

В сложившемся правовом поле, выход только один – переход многоквартирных домов на непосредственную форму управления.